fbpx

Czynności Notarialne

Nieruchomości i spadki to tylko niewielka część wszystkich spraw, jakie załatwisz w kancelarii notarialnej. Dowiedz się, jakich czynności dokonuje notariusz, na czym one polegają i w jaki sposób notariusz może Ci pomóc.

Umowa sprzedaży to uregulowana w Kodeksie cywilnym umowa, na mocy której sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy (np. działki, domu, mieszkania) i wydać mu ją w posiadanie, a kupujący zobowiązuje się daną rzecz odebrać i zapłacić sprzedającemu ustaloną cenę. W Polsce do zawarcia sprzedaży nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego. Po przeanalizowaniu niezbędnych dokumentów notariusz przygotuje tekst umowy, w której zawarte będzie oświadczenie stron zarówno co do opisu samej nieruchomości, zobowiązań stron co do terminu wydania nieruchomości w posiadanie kupującemu, jak i zobowiązania co do zapłaty przez kupującego ceny.

Notariusz ma obowiązek wyjaśnić stronom skutki zawieranej umowy oraz zapisy w niej zawarte, a także zadbać – jako bezstronna osoba zaufania publicznego – o zabezpieczenie interesów obu stron umowy. Może zaproponować stronom także np. różne formy zabezpieczenia zapłaty (np. poprzez ustanowienie hipoteki lub depozyt notarialny), a także zabezpieczenia wydania przedmiotu umowy w posiadanie (np. poddanie się egzekucji w trybie art. 777 KPC).

Notariusz – oprócz objaśnienia stron skutków zawartej umowy oraz sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości – po zawarciu takiej umowy złoży online wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej, a także zawiadomi inne organy i urzędu (np. starostwo powiatowe lub urząd gminy oraz urząd skarbowy) o fakcie zawarcia takiej umowy.

Na notariuszu ciąży także obowiązek pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych (tzw. podatku pcc) oraz opłaty sądowej od składanego wniosku – pobierze je przy sporządzaniu umowy sprzedaży i przekaże bezpośrednio do urzędu skarbowego oraz sądu.

Umowa przedwstępna to uregulowana w Kodeksie cywilnym umowa, mocą której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna musi zawierać w swej treści istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (tzw. końcowej).

Najczęściej w praktyce zawieramy umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości, kiedy sprzedający i kupujący porozumieli się co do transakcji, jednak nie mogą jeszcze zawrzeć docelowej umowy sprzedaży (np. kupujący musi uzyskać kredyt bankowy na zakup nieruchomości albo sprzedający musi uzyskać wymagane przepisami prawa dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży).

W polskim prawie nie ma wymogu co do formy, w jakiej umowa przedwstępna ma być zawarta – oznacza to, że taką umowę można zawrzeć także w formie pisemnej i bez udziału notariusza. Trzeba jednak wiedzieć, że wybór formy jej zawarcia powoduje różne skutki. Umowa zawarta w formie aktu notarialnego jest zdecydowanie bezpieczniejsza, ponieważ mocniej wiąże strony umowy i tylko ona jest gwarancją, że będziemy mogli dochodzić wykonania umowy przedwstępnej na drodze sądowej. Umowa w formie notarialnej daje – jako jedyna – możliwość ujawnienia naszych roszczeń z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej, co zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo całej transakcji.

Czasami umowy przedwstępne są umowami bardzo skomplikowanymi, a strony chcą zawrzeć w nich dużo zapisów zabezpieczających ich interes. Warto wtedy udać się do notariusza, który zadba, by rozwiązania zaproponowane przez strony były zgodne z przepisami prawa i jak najlepiej odzwierciedlały uzgodnienia strony sprzedającej i kupującej. Przy sporządzaniu umowy notariusz wyjaśni zapisy w niej zawarte oraz poinformuje o skutkach prawnych.

Warto zwrócić uwagę, że umowę przedwstępną można zawrzeć nie tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna może dotyczyć także zobowiązania do zawarcia innej umowy aniżeli umowa sprzedaży nieruchomości, np. umowy przedwstępnej zamiany nieruchomości.

Polskie prawo nie dopuszcza przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, jednakże jednocześnie w praktyce obrotu nieruchomościami spotykamy się z warunkowymi umowami sprzedaży. Jak to możliwe? Polskie prawo przewiduje bowiem zarówno ustawowe, jak i umowne prawo pierwokupu, czyli zastrzeżenie prawa pierwszeństwa w kupnie oznaczonej rzeczy na wypadek gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. W przypadku gdy prawo pierwokupu dotyczy nieruchomości (np. prawo pierwokupu nieruchomości niezabudowanej kupionej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego), notariusz sporządzi warunkową umowę sprzedaży. O treści warunkowej umowy sprzedaży należy poinformować uprawnionego z prawa pierwokupu. Dopiero w przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez uprawnionego lub upływu terminu do skorzystania z tego prawa (zazwyczaj jeden miesiąc) strony warunkowej umowy sprzedaży muszą spotkać się jeszcze raz na zawarcie umowy przenoszącej własność.

W celu zabezpieczenia interesów konsumentów (osób fizycznych) zamierzających nabyć nieruchomości od deweloperów (osób prowadzących działalność gospodarczą) w 2011 r. do polskiego porządku prawnego wprowadzono umowę deweloperską. Umowa ta zobowiązuje dewelopera do wybudowania danego budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności takiego lokalu (albo własności nieruchomości, np. działki zabudowanej domem jednorodzinnym) na nabywcę. Natomiast nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczeń pieniężnych na rzecz dewelopera. Na etapie budowy, tzn. do momentu uzyskania dla budynku pozwolenia na użytkowanie, każdy deweloper ma obowiązek zawierać umowy deweloperskie.

Zadaniem takiej umowy jest zwiększenie ochrony kupującego, a zwłaszcza zabezpieczenie pieniędzy, które wpłaca on deweloperowi już na etapie budowy a jeszcze przed przeniesieniem własności nieruchomości. Przepisy prawa bardzo szczegółowo określają zarówno wymagania co do treści umowy deweloperskiej, jak i zabezpieczeń, które musi spełnić deweloper na rzecz nabywcy. W celu podniesienia bezpieczeństwa prawnego, w szczególności konsumentów, musi ona być zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowy deweloperskie są umowami zobowiązującymi i nie przenoszą jeszcze własności nieruchomości. Są to umowy bardzo obszerne, dlatego w przypadku jakichkolwiek wątpliwości każda z jej stron może poprosić o udzielnie niezbędnych wyjaśnień przez notariusza sporządzającego taką umowę.

Warto także zwrócić uwagę, iż zgodnie z przepisami koszty takiej umowy ponoszą strony po połowie, tj. deweloper i nabywca w częściach równych.

Zgodnie z polskim prawem nieruchomościami w Polsce są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Oznacza to, że w praktyce najczęściej o nieruchomości mówimy w przypadku działek niezabudowanych (np. budowlanych, rolnych, rekreacyjnych) oraz działek zabudowanych budynkami. Jednak przedmiotem obrotu są przecież także lokale, zarówno te mieszkalne, jak i niemieszkalne.

Aby dany lokal (np. w wybudowanym przez dewelopera budynku) stał się odrębnym przedmiotem własności, należy zawrzeć umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, która musi być zawarta w formie aktu notarialnego oraz określać m.in. rodzaj, położenie i powierzchnię takiego lokalu, a także udział, który przypada właścicielom tego lokalu w nieruchomości wspólnej, tj. m.in. w gruncie, na którym znajduje się cały budynek. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. O taki wpis w księdze wieczystej zawnioskuje notariusz, który będzie sporządzać taką umowę.

Umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu zawiera się raz dla danego lokalu. Po jej zawarciu i wpisie w księdze wieczystej lokal objęty taką umową staje się odrębnym przedmiotem własności (nieruchomością lokalową), który można zbywać (np. sprzedać lub podarować) i który podlega dziedziczeniu.

Co istotne, nie każdy „lokal”, który podlega obrotowi, musi być samodzielnym lokalem stanowiącym odrębny przedmiot własności. Możliwy jest bowiem także obrót spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym. Dla takiego prawa może, ale nie musi, być prowadzona księga wieczysta. Posiadacz takiego prawa podlega przepisom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jednak i to prawo jest zbywalne i podlega dziedziczeniu.

Hipoteka to prawo, które obciąża nieruchomość. Mocą tego prawa wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną do oznaczonej sumy pieniężnej. Przedmiotem hipoteki mogą być nieruchomości, a także m.in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Hipotekę najczęściej ustanawia się w celu zabezpieczenia kredytu lub pożyczki zaciągniętej np. na zakup nieruchomości. Hipotekę ustanowić można w formie aktu notarialnego lub zgodnie z przepisami Prawa bankowego.

W większości przypadków właściciel nieruchomości będzie jednocześnie kredytobiorcą czy pożyczkobiorcą, czyli dłużnikiem osobistym. Jednakże możliwa jest także sytuacja, gdy właściciel nieruchomości, na której ma być ustanowiona hipoteka, nie jest jej właścicielem – wtedy mówimy o tzw. dłużniku rzeczowym. O różnice pomiędzy dłużnikiem osobistym a dłużnikiem rzeczowym warto zapytać notariusza sporządzającego oświadczenie o ustanowieniu hipoteki.

Decydując się na ustanowienie hipoteki w formie aktu notarialnego, mamy także pewność, iż notariusz złoży w naszym imieniu wniosek wieczystoksięgowy o wpis hipoteki w księdze wieczystej oraz pobierze wymagane podatki i opłaty sądowe oraz odprowadzi je do odpowiednich urzędów.

Służebność to ograniczone prawa rzeczowe, do ustanowienia których niezbędna jest forma aktu notarialnego. Wśród służebności wyróżnia się służebności gruntowe (np. służebności drogi koniecznej), służebności osobiste (np. służebność mieszkania) oraz służebności przesyłu (ustanawiane na rzecz przedsiębiorcy „przesyłowego”).

Poprzez ustanowienie służebności gruntowej właściciel obciąża swoją nieruchomość prawem umożliwiającym właścicielowi innej nieruchomości korzystanie w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej lub ograniczającym właściciela nieruchomości obciążonej w działaniach dotyczących jego nieruchomości. I tak np. przy służebności drogi właściciel danej nieruchomości zgadza się, aby właściciel innej nieruchomości mógł przechodzić lub przejeżdżać przez jego nieruchomość do swojej nieruchomości. Służebność taka nie jest związana z osobami właścicieli nieruchomości a z danymi nieruchomościami. Zmiany właścicieli nieruchomości obciążonej czy nieruchomości władnącej nie powodują wygaśnięcia takiej służebności. Notariusz sporządzający oświadczenie bądź umowę o ustanowieniu takiej służebności zadba o doprecyzowanie jej treści oraz dokonanie jej wpisu do księgi wieczystej.

Służebności osobiste polegają na obciążeniu konkretnej nieruchomości prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej ale na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Służebność osobista jest niezbywalna i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. W praktyce najczęściej spotyka się ustanowienie służebności dożywotniego mieszkania, np. przez obdarowanego na rzecz osoby darującej daną nieruchomość. Także w tym przypadku notariusz sporządzający takie ustanowienie bądź umowę zadba o sprecyzowanie treści takiej służebności oraz o jej wpis do księgi wieczystej.

Natomiast w przypadku posadowienia na nieruchomości urządzeń służących do doprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej (np. sieć wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, elektryczna), które to instalacje należą do przedsiębiorstwa przesyłowego, właściciel nieruchomości ustanawia służebność przesyłu w celu np. zapewnienia dostępu do tych urządzeń przez pracowników przedsiębiorstwa, usuwania awarii bądź konserwacji urządzeń.

W umowie zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Możliwe są więc zarówno zamiany nieruchomości na nieruchomości (np. działki na lokal stanowiący odrębną nieruchomość), jak i nieruchomości na inne rzeczy (np. działki z budynkiem na samochód). W przypadku gdy choć jedną z zamienianych rzeczy jest nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, umowa zamiany musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. W innych przypadkach, chcąc zadbać o swoje bezpieczeństwo, także możemy wybrać umowę w formie aktu notarialnego. Dlaczego warto rozważyć tę opcję? Notariusz zadba o sprecyzowanie i opisanie rzeczy podlegających zamianie, zabezpieczy interesy stron w przypadku wystąpienia dopłat pomiędzy stronami, a także wyjaśni skutki prawne zamiany oraz złoży ewentualne wnioski wieczystoksięgowe o ujawnienie nowych właścicieli, jak również pobierze należne podatki oraz opłaty sądowe.

Zdarza się, że własność tej samej nieruchomości przysługuje kilku osobom. W przypadku istnienia współwłasności ułamkowej (tzn. każdemu współwłaścicielowi przysługuje jakiś ułamek w nieruchomości, przy czym nie oznacza to określonej części takiej nieruchomości), każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Najlepszym, a także najtańszym rozwiązaniem, jest dokonanie zgodnego zniesienia współwłasności w formie aktu notarialnego, które może być rozwiązane na różne sposoby.

Współwłaściciele mogą dokonać podziału nieruchomości (np. poprzez podzielenie jednej dużej działki na kilka mniejszych) oraz przesądzić, kto staje się wyłącznym właścicielem nowo powstałych nieruchomości – działek. Mogą także przenieść własność całej nieruchomości na rzecz jednego lub kilku z nich ze spłatą (lub bez spłaty, jeżeli taka jest wola stron) na rzecz współwłaściciela, który traci swój udział. W przypadku otrzymania nowych nieruchomości, których wartość nie odpowiada wartości udziałów w pierwotnej nieruchomości, strony mogą także określić dopłaty pieniężne.

Rozwiązań jest na tyle dużo, iż każda umowa zniesienia współwłasności powinna być uprzednio skonsultowana z notariuszem, który określi możliwości dokonania zniesienia współwłasności oraz określi jej skutki dla stron tej umowy. Notariusz zadba także o dokonanie odpowiednich wpisów w księgach wieczystych oraz pobierze od stron związane z tą czynnością ewentualne podatki oraz opłaty sądowe.

Zawarcie umowy zniesienia współwłasności pozwala zlikwidować nieporozumienia pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości i umożliwia im swobodne dysponowanie swoim majątkiem.

Umowa o dożywocie to jedna z form uzyskania świadczeń w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Zawierając umowę o dożywocie, właściciel zobowiązuje się przenieść na inną osobę własność nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Nabywca nieruchomości w ramach ogólnego zobowiązania do utrzymania zbywcy (dożywotnika) przyjmuje na siebie zobowiązania, które sięgają tak daleko, aby nie musiał on poszukiwać innych źródeł utrzymania. Najczęściej sprowadzają się one do: przyjęcia zbywcy jako domownika; zapewnienia mu wyżywienia, ubrania, światła i opału; udzielenia niezbędnej opieki i pomocy oraz pielęgnowania go w chorobie; sprawienia zbywcy własnym kosztem pogrzebu i wystawienia nagrobka odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Umowa o dożywocie z reguły jest zawierana pomiędzy osobami bliskimi (krewnymi lub powinowatymi) lub osobami pozostającymi w dobrych relacjach. Jednak życie dostarcza przykładów, że wzajemne stosunki mogą ulec pogorszeniu i niemożliwe jest dalsze pozostawanie ze sobą dożywotników i nabywców nie­ruchomości pod jednym dachem. W takiej sytuacji istnieje możliwość zamiany dożywocia na rentę, czyli świad­czenie określonej kwoty pieniężnej. Decyzję o takiej zamianie może wydać wyłącznie sąd.

Przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia (informacja o tym pojawia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości). Oznacza to, że kolejny nabywca nieruchomości ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia na rzecz dożywotników.

To najpopularniejsza forma przekazania majątku polegająca na zobowiązaniu dar­czyńcy do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W tym celu wymagane jest złożenie oświadcze­nia woli przez darczyńcę oraz przez obdarowanego o przyjęciu darowizny – nie można bowiem obdaro­wać kogoś wbrew jego woli. Darczyńca musi być pełnoletni i nieubez­własnowolniony, tzn. musi posiadać pełną zdolność do czynności prawnych. Kiedy obdaro­wanym jest osoba małoletnia, która nie ma pełnej zdolności do czynności praw­nych, wówczas oświadczenie o przyjęciu darowizny składają jego rodzice. Jednak gdyby darowizna była obciążona jakimi­kolwiek prawami lub długami, sąd musi wydać rodzicom zgodę na przyjęcie przez małoletniego obciążo­nej darowizny.

Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jeśli jednak forma aktu notarialnego nie została zachowana, umowa darowizny i tak będzie ważna – pod warunkiem, że przyrzeczone świad­czenie zostało już spełnione. Nie dotyczy to rozporządzeń nieruchomością – te za­wsze wymagają formy aktu notarialnego.

Przedmiot darowizny – niezależnie od tego, czy został podarowany obdaro­wanemu, np. dziecku przed zawarciem małżeństwa czy w trakcie małżeństwa – będzie stanowił majątek osobisty obdarowanego, niezależnie od ustroju majątkowego obowiązującego w jego małżeństwie. Ta sama zasada obowiązuje, gdy obdarowany sprzeda rzecz otrzyma­ną w darowiźnie i za środki otrzymane ze sprzedaży nabędzie inny składnik ma­jątkowy – on też będzie stanowił majątek osobisty obdarowanego.

W umowie darowizny darczyńca może nałożyć na obdarowa­nego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania (polecenie). Nałożenie obowiązku po­lecenia może mieć na względzie interes darczyńcy (np. pomoc przy remoncie) lub interes osoby trzeciej (np. udzielenie pomocy i wsparcia). Przedmiotem pole­cenia może być też czynność czysto fak­tyczna (np. opiekowanie się grobem).
Darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania, odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Darczyńca może też odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest szczególnym rodzajem umowy najmu przeznaczonym dla osób nieprowadzących działalności polegającej na wynajmie lokali i dotyczącym wyłącznie lokali mieszkalnych. W celu zwiększenia ochrony wynajmującego przed nierzetelnym najemcą wprowadzono wymogi co do treści takiej umowy oraz załączników, które muszę być do niej dołączone. Sama umowa musi być zawarta w formie pisemnej, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony wybrały dla niej formę z notarialnie poświadczonymi podpisami lub formę aktu notarialnego. W tym drugim przypadku notariusz zadba o to, by treść takiej umowy odpowiadała obowiązkom zawartym w przepisach prawa.

Najważniejszym z załączników do umowy jest oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji oraz zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu. W przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu oraz nieopróżnienia przez najemcę przedmiotowego lokalu wynajmujący może skorzystać z takiego aktu notarialnego jako tytułu egzekucyjnego.

Kolejne dwa załączniki, tj. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz oświadczenie właściciela tego innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu najemcy, mogą być na żądanie wynajmującego sporządzone w formie umowy z notarialnie poświadczonymi podpisami.

Chociaż przepisy prawa jako wystarczającą formę dla dwóch ostatnich oświadczeń wskazują formę pisemną, z punktu widzenia wynajmującego z pewnością bezpieczniejszą jest forma umowy z poświadczonymi notarialnie podpisami.

Ustrój wspólności majątkowej powstaje między małżonkami z mocy ustawy z chwilą zawarcia związku małżeńskiego. Ustrój ten jednak przestaje obowiązywać z chwilą zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej wyłączającej wspólność (tzw. intercyza), którą sporządza się u notariusza w formie aktu notarialnego. Taką umowę można też podpisać przed zawarciem małżeństwa i wówczas w małżeństwie w ogóle nie powstanie wspólność ustawowa. Jest to bardzo często praktykowane w sytuacji, gdy jeden lub oboje małżonków prowadzą działalność gospodarczą, co wymaga daleko większej swobody w samodzielnym podejmowaniu decyzji majątkowych.

Od 2004 r. w prawie polskim istnieje drugi typ rozdzielności majątkowej – rozdzielność z wyrównaniem dorobków. Zazwyczaj jest ona brana pod uwagę przez małżeństwa, w których tylko jeden z małżonków pracuje zawodowo, a drugi poświęca się np. prowadzeniu domu i wychowywaniu dzieci. Taka umowa zabezpiecza małżonka słabszego ekonomicznie, np. na wypadek rozwodu.

W kancelarii notarialnej można także dokonać przesunięć między majątkiem wspólnym małżonków a majątkiem osobistym każdego z nich – jeśli w ich skład wchodzą nieruchomości, niezbędne będzie zachowanie formy aktu notarialnego dla umowy.

Kodeks rodzinny i opiekuńczy jasno rozdziela, co należy do majątku wspólnego małżonków, a co należy do majątku osobistego każdego z nich. Jednakże istnieje możliwość rozszerzenia wspólności majątkowej także na przedmioty, które przynależą do majątków osobistych małżonków (np. na przedmioty nabyte przed zawarciem małżeństwa, czyli przed powstaniem wspólności). Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz przy jej sporządzaniu poinformuje małżonków także o ograniczeniach wynikających z przepisów prawa, które nie pozwalają małżonkom na rozszerzenie wspólności, np. na przedmioty majątkowe, które przypadną małżonkowi z tytułu darowizny, zapisu czy dziedziczenia.
Po rozwodzie lub po ustanowieniu w małżeństwie rozdzielności majątkowej dotychczasowy majątek wspólny objęty zostaje współwłasnością ułamkową małżonków (lub byłych małżonków). W przypadku gdy małżonków obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej, podziału majątku wspólnego można dokonać umownie lub sądowo. Podział majątku wspólnego w drodze umowy oszczędza długotrwałego i niekiedy bardzo trudnego dla małżonków lub byłych małżonków postępowania przed sądem. Jest on możliwy w sytuacji, gdy nie ma sporu między stronami – można go wtedy dokonać poprzez spisanie umowy u notariusza. Zaletą umów zawieranych przed notariuszem jest niewątpliwie to, że gdy w ich wyniku dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości, notariusz składa wniosek w sądzie wieczystoksięgowym o dokonanie odpowiednich wpisów w księgach wieczystych.

Kodeks rodziny i opiekuńczy określa sytuacje, w których może wystąpić obowiązek alimentacyjny, czyli obowiązek dostarczania środków utrzymania, a w miarę potrzeby także środków wychowania. Najczęściej taki obowiązek obciąża rodziców względem dziecka, które nie jest jeszcze w stanie utrzymać się samodzielnie. Problem ten występuje zwłaszcza w przypadku rozwodu rodziców i konieczności zapewnienia środków utrzymania dla małoletnich dzieci byłych małżonków.

Najczęściej o wysokości alimentów rozstrzyga sąd, ale nie ma przeszkód, aby rodzice dziecka uzgodnili wysokość świadczeń w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Umowa może być zawarta zarówno na czas nieokreślony, jak i określony, i zawsze może ulec zmianie, jeżeli zmienią się usprawiedliwione potrzeby uprawnionego do świadczeń dziecka, jak również zarobkowe i majątkowe możliwości osoby zobowiązanej do płacenia alimentów. W umowie notarialnej zobowiązany może poddać się egzekucji co do obowiązku określonych płatności w przewidzianych w umowie terminach – taka umowa bardzo często może oszczędzić stresującego i przykrego dla stron postępowania przez sądem.

Istotą umowy renty jest zobowiązanie jednej ze stron (wypłacającego rentę) do spełniania na rzecz drugiej strony (uprawnionego do renty) świadczeń określonych w pieniądzu lub rzeczach oznaczonych co do gatunku w ustalonych, regularnych odstępach czasu.

Przy umowie renty nie ma znaczenia sytuacja majątkowa uprawnionego. Kodeks cywilny, który reguluje tę umowę, nie wprowadza żadnego kryterium ani w odniesieniu do osoby uprawnionej, ani dla jakichkolwiek dodatkowych warunków jej ustanowienia. Umowa renty może służyć osobom starszym dla uzyskania dodatkowego przychodu finansowego, ale może też być sposobem na umożliwienie innej osobie podjęcia nauki, zdobycia zawodu, rehabilitacji, itp.

Umowa renty może być zawarta na czas określony albo nieokreślony. W drugim przypadku najczęściej przyjmuje formę renty dożywotniej, w pierwszym zaś może być ustanowiona do czasu wystąpienia określonego zdarzenia, np. do czasu uzyskania przez osobę uprawnioną pełnoletniości.
Renta może być ustanowiona jako umowa o charakterze odpłatnym lub nieod­płatnym. W pierwszym przypadku stosowane są przepisy o sprzedaży, zaś w drugim przepisy o darowiźnie. Umowa renty powinna być stwierdzona pismem.

Umowa renty może być zastosowana do przeniesienia za wynagrodzeniem każdego prawa własności nierucho­mości, użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku gdy przy za­wieraniu umowy renty o charakterze odpłatnym wynagrodzeniem będzie przeniesienie własności nieruchomości, konieczna jest forma aktu notarialnego. Niezachowanie jej skutkuje nieważno­ścią czynności prawnej.

Do umowy renty o charakterze nieod­płatnym znajdują zastosowanie prze­pisy o darowiźnie i takie zobowiązanie do wypłacenia renty powinno być pod rygorem nieważności ustanowione w formie aktu notarialnego – zatem umowa renty zawarta bez formy aktu notarialnego tylko wtedy będzie ważna, gdy świadczenie zostało spełnione.

Po śmierci każdej osoby jej spadkobiercy muszą uzyskać urzędowe potwierdzenie swoich praw do spadku. Inaczej mówiąc, właściwy organ musi stwierdzić, kto i w jakiej części dziedziczy po zmarłym. Dotyczy to zarówno dziedziczenia ustawowego, jak i dziedziczenia na podstawie testamentu. Przez wiele lat postępowanie tego typu musiało toczyć się w sądzie i kończyło się wydaniem postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Od roku 2009 polscy notariusze sporządzają akty poświadczenia dziedziczenia, które mają moc prawną prawomocnych postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku. W związku z tym w wypadku braku sporu pomiędzy spadkobiercami stwierdzenie praw do spadku można przeprowadzić przed notariuszem a nie tylko w sądzie. Procedura w kancelarii notarialnej trwa znacznie krócej niż postępowanie sądowe, a terminy takich czynności wyznaczane są na bieżąco. W rezultacie wszystkie sprawy związane z potwierdzeniem praw do spadku można załatwić niemal „od ręki”, bez konieczności składania pisemnego wniosku o rozpoznanie sprawy przed sądem i wielomiesięcznego czekania na wyznaczenie terminu rozprawy.

Współwłasność powstaje, gdy np. kilka osób kupi jakąś rzecz w częściach ułamkowych, ale także wówczas, gdy kilka osób odziedziczy konkretną rzecz w częściach ułamkowych. Wtedy konieczne jest dokonanie działu spadku. Dział spadku można przeprowadzić u notariusza (pod warunkiem, że jest zgoda między spadkobiercami co do działu spadku) lub w sądzie. Ogromną zaletą dokonania działu spadku przed notariuszem jest oszczędność czasu oraz kompleksowość czynności przez niego dokonywanych: notariusz poinformuje strony o wszystkich możliwych rozwiązaniach prawnych, a w sytuacji gdy w skład spadku wchodzą nieruchomości, złoży drogą elektroniczną tego samego dnia wniosek o odpowiedni wpis w księdze wieczystej oraz pobierze opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej i sam odprowadzi ją do sądu.

Polskie prawo przewiduje możliwość odrzucenia spadku w sytuacji, kiedy wiemy lub podejrzewamy, że spadkodawca pozostawił długi, których odziedziczenie może nam sprawić niemały kłopot. Skutek będzie jednak taki, że nie będziemy nic dziedziczyli i będziemy traktowani tak jakbyśmy nie dożyli otwarcia spadku. Pamiętajmy jednak, że odrzucony przez nas a obciążony długami spadek może przypaść naszym dzieciom i wnukom, więc i one powinny spadek odrzucić (jeśli są nieletnie, robią to w ich imieniu rodzice lub opiekunowie prawni za zgodą sądu rodzinnego).

Na złożenie oświadczenia o odrzucenie spadku mamy określony czas – 6 miesięcy od momentu, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania (najczęściej jest to dzień otwarcia spadku, czyli dzień śmierci spadkodawcy). Jeśli jednak spadkobierca nie złoży żadnego oświadczenia bądź dokona tego po sześciomiesięcznym terminie, nabędzie spadek z dobrodziejstwem inwentarza (z odpowiedzialnością za długi spadkodawcy jedynie do wartości odziedziczonych po nim aktywów).

Odrzucić spadek można przed sądem (składając stosowny wniosek o odebranie oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku) lub przed notariuszem (składając oświadczenie o odrzuceniu spadku). Wybór notariusza, który z tej czynności sporządzi stosowny akt notarialny, jest opcją szybszą i bezpieczniejszą – sprawę można załatwić zaledwie w ciągu jednego dnia.

Niewiele osób wie, że jeszcze za życia spadkodawcy jego przyszły spadkobierca ustawowy może się zrzec całkowicie dziedziczenia po spadkodawcy. Wymaga to jednak obecności zarówno spadkodawcy, jak i spadkobiercy u notariusza i zawarcia przez nich – w formie aktu notarialnego – umowy o zrzeczeniu się dziedziczenia. Bardzo często pozwala to rozwiązać wiele trudnych sytuacji rodzinnych. W drodze podobnej umowy osoba uprawniona do zachowku może się zrzec swojego uprawnienia, ale to również wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
W dn. 17 sierpnia 2015 r. zmieniły się przepisy prawa spadkowego w związku z przyjęciem Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) numer 650/2012 z dnia 04 lipca 2012 roku w sprawie jurysdykcji, prawa właściwego, uznawania i wykonywania orzeczeń, przyjmowania i wykonywania dokumentów urzędowych dotyczących dziedziczenia oraz w sprawie ustanowienia europejskiego poświadczenia spadkowego. Mają one na celu ułatwienie postępowań spadkowych w sytuacjach, w których trzeba załatwiać sprawy związane z nabyciem spadku w różnych państwach UE (nie dotyczy Wielkiej Brytanii, Irlandii i Danii, które nie przyjęły tego rozporządzenia). W stosunku do spadków otwartych w tej dacie i po niej prawem właściwym dla dziedziczenia jest zasadniczo prawo miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy z chwili śmierci (o uznaniu danego miejsca za miejsce zwykłego pobytu przesądzają przede wszystkim okoliczności takie jak: czas trwania i regularność obecności danej osoby w danym państwie, warunki i powody tej obecności, które wskazują na ścisły i stabilny związek z tym państwem). W praktyce oznacza to, że jeśli Polak będący spadkodawcą mieszkał na stałe w Niemczech, przy postępowaniu spadkowym stosowane będą niemieckie przepisy – chyba że wskaże on w testamencie, że wszelkie sprawy związane z dziedziczeniem po nim mają się odbywać w Polsce i według prawa polskiego.

Europejskie Poświadczenie Spadkowe

Aby ułatwić załatwienie międzynarodowej sprawy spadkowej i sprawniej wykazywać tytuł prawny do spadku wprowadzono także Europejskie Poświadczenie Spadkowe (EPS) – dokument potwierdzający dla spadkobiercy (wykonawcy testamentu) tytuł prawny do spadku uznawany i wykonywany na jednolitych zasadach we wszystkich krajach członkowskich UE (z wyłączeniem Wielkiej Brytanii, Irlandii i Danii). Uprawnienia do wydawania Europejskiego Poświadczenia Spadkowego mają sądy (na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku) i notariusze (na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia), o ile w sprawie spadkowej obowiązuje jurysdykcja krajowa.

Europejskie Poświadczenia Spadkowe sporządzone przez notariuszy lub wydane przez sądy jako dokumenty poświadczające dziedziczenie są gromadzone w Rejestrze Spadkowym. Dostęp do informacji o dokumentach zarejestrowanych w Rejestrze Spadkowym można uzyskać bezpłatnie, wypełniając elektroniczny formularz, w którym należy podać numer PESEL spadkodawcy lub dane identyfikujące spadkodawcę. W odpowiedzi system wygeneruje informacje, czy dokument stwierdzający prawa do spadku został sporządzony i gdzie należy go poszukiwać.

Testament to dokument, w którym zawieramy rozrządzenie swoim majątkiem na wypadek śmierci. Jeżeli nie sporządzimy testamentu, nie dzieje się nic złego – dziedziczenie następuje wówczas na zasadach ustawowych (Kodeks postępowania cywilnego – Spadki). Jeżeli natomiast chce­my, by dziedziczenie po nas odbywało się na innych zasadach, musimy sporządzić te­stament. Również pozbawienie kogoś prawa do zachowku, czyli tzw. wydziedziczenie, czy dokonanie odpowiednich zapisów wyma­ga sporządzenia testamentu.

W Polsce najbardziej popularne są testamenty sporządzane osobiście przez testato­ra (tzw. testamenty własnoręczne, holograficzne) oraz testamenty notarialne. Wszystkie dopuszczalne w polskim prawie sposoby sporządzenia testamentu mają taką samą moc prawną i wywierają takie same skutki.

Testament może sporządzić każda osoba pełnoletnia, o ile nie została ubezwłasnowolniona, i musi to zrobić osobiście (nie przez pełnomocnika). Za życia spadkodawcy testament nie wywołuje skutków prawnych – spadkodawca może więc dowolnie dysponować swoim majątkiem, może też testament zmienić, odwołać lub sporządzić kolejny (czyniąc w ten sposób wszystkie poprzednie nieważnymi).

Zdarza się, że z powodu braku wystarczającej wiedzy prawniczej testator popełnia błędy, które w najlepszym razie skutkują nieprecyzyjnymi zapisami, w najgorszym zaś – nieważnością testamentu. Dlatego warto pamiętać, że testament musi być w całości napisany własnoręcznie (nie będzie więc ważny testament napisany na maszynie do pisania czy na komputerze), opatrzony własnoręcznym podpisem (pozwalającym zidentyfikować spadkodawcę) i datą sporządzenia (jest to szczególnie ważne w przypadku kiedy testator sporządził ich kilka). Testament może zawierać ostatnią wolę tylko jednej osoby, dlatego nie będzie ważny testament podpisany przez obydwoje małżonków.

Testament notarialny

Jak sprawić, by wola spadkodawcy została spełniona zgodnie z zapisem w testamencie a nieprecyzyjne zapisy nie stały się powodem kłótni między spadkobiercami? Pewność da nam testament notarialny. Po pierwsze: ma on charakter dokumentu urzędowego, więc jego podważenie jest stosunkowo trudne, po drugie: oryginał aktu notarialnego pozo­staje zawsze u notariusza, więc nawet jeśli otrzymany wypis zostanie zagubiony lub zniszczony, to oryginał jest bezpieczny u notariusza.

Warto też skorzystać z wiedzy i doświadczenia notariusza, który wytłumaczy wszelkie zawiłości związane z testamentem oraz upewni się co do rzeczywistej woli testatora i zaproponuje takie zapisy, które pozwolą w pełni zrealizować jego zamierzenia – w ten sposób zostanie zagwarantowana poprawność testamentu pod względem prawnym, co wykluczy późniejsze ewentualne spory pomiędzy spadkobiercami (spory rozstrzyga sąd i może się zdarzyć, że wola spadkodawcy zostanie zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego zastąpiona zasadami ustawowymi – oznacza to, że w pierwszej kolejności dziedziczyć będą wtedy małżonek i dzieci, a w razie ich braku dalsi krewni, a nie osoby wskazane przez spadkodawcę).

Sporządzenie testamentu notarialnego z reguły odbywa się w kancelarii notarialnej, ale w sytuacji wyjątkowej (np. zły stan zdrowia testatora) może odbyć się także w innym miejscu (miesz­kaniu testatora, domu opieki, szpitalu itp.).

Na prośbę testatora testament notarialny może zostać zarejestrowany w Notarialnym Rejestrze Testamentów (NORT) utworzonym i prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną – rejestracja dla spadkodawcy jest bezpłatna i ułatwia zainteresowanym szybkie odszukanie testamen­tu po śmierci testatora oraz realizację jego woli. Notarialny Rejestr Testamentów nie zawiera informacji o treści testamentu ani danych osobowych spadkobierców – potwierdza on jedynie fakt, że określony spadkodawca sporządził i zarejestrował testament, oraz wskazuje, w której kancelarii notarialnej można otrzymać wypis tego dokumentu. Dostęp do treści testamentu i możliwość stwierdzenia dziedziczenia na jego podstawie wymaga wykazania interesu prawnego na ogólnych zasadach prawa spadkowego. Dlaczego warto zarejestrować testament w NORT? Ponieważ zyskujemy gwarancję, że spadkobiercy bez przeszkód odnajdą testament i zrealizują wolę spadkodawcy.

Testament z zapisem zwykłym i windykacyjnym

Spadkodawca może rozrządzać majątkiem na wypadek śmierci poprzez ustanowienie spadkobiercy (lub spadkobierców) co do całości lub części spadku, a może także zadecydować o przynależności poszczególnych składników majątku do poszczególnych osób – może tego dokonać poprzez zapis zwykły lub windykacyjny w testamencie. Oba zobowiązują spadkobiercę testamentowego do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz innej, oznaczonej przez spadkodawcę osoby (zapisobierca). Przedmiotem zapisu mogą być dowolne przedmioty (np. samochód czy określona kwota pieniędzy) ale także prawa majątkowe (np. prawo własności nieruchomości).

Jak jest różnica pomiędzy tymi zapisami? W przypadku zapisu zwykłego przedmiot zapisu nie przechodzi na zapisobiercę automatycznie – uzyskuje on jedynie roszczenie o to, aby spadkobiercy wykonali ciążące na nich zobowiązanie. W testamencie z zapisem windykacyjnym spadkodawca może postano­wić, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku – dzieje się to automatycznie z chwilą śmierci spadkodawcy. Zapis win­dykacyjny jest więc wygodną formą rozrządzenia majątkiem na wypadek śmierci, jeżeli obok spadkobiercy, który odziedziczy cały nasz ma­jątek, chcemy zabezpieczyć określoną osobę, przeznaczając jej po naszej śmierci np. kon­kretne mieszkanie. W celu sporządzenia testamentu z zapisem windykacyjnym należy się udać do notariusza – musi on być bowiem sporządzony w formie aktu notarialnego.

Umowa pożyczki co do zasady nie wymaga formy aktu notarialnego. Warto jednak rozważyć wykorzystanie tej formy dla lepszego zabezpieczenia interesów stron umowy. Umowa zawarta w formie aktu notarialnego z całą pewnością precyzyjnie określi zobowiązania stron w zakresie warunków udzielanej pożyczki i jej spłaty. Umowa może zawierać także dodatkowe oświadczenie pożyczkobiorcy, że co do obowiązku zwrotu konkretnej kwoty w określonym terminie poddaje się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 kpc. Tego rodzaju oświadczenie – w wypadku, gdy pożyczka nie została zwrócona w terminie – pozwala na uniknięcie długotrwałego postępowania sądowego. Aktowi notarialnemu zawierającemu wskazane wyżej oświadczenie o poddaniu się egzekucji sąd nadaje tylko klauzulę wykonalności i wtedy ten akt może być podstawą prowadzenia postępowania egzekucyjnego przez komornika.

Takie rozwiązanie to nie tylko krótszy termin odzyskania pieniędzy, ale też znacząca oszczędność kosztów dochodzenia roszczenia. Podobne rozwiązanie można zastosować np. przy płatności uzgodnionych spłat przy dziale spadku czy zniesieniu współwłasności. Również w przypadku odroczenia płatności całości lub części ceny sprzedaży poddanie się egzekucji przez kupującego co do obowiązku zapłaty określonej kwoty pieniędzy zabezpiecza roszczenia sprzedającego o zapłatę należnej mu kwoty z tytuły ceny sprzedaży.

Często strony pozostają ze sobą w długotrwałym sporze, np. o zapłatę określonej kwoty pieniędzy. Spór zawsze niesie ze sobą konieczność ponoszenia znacznych kosztów i często zakłóca prawidłowe funkcjonowanie przedsiębiorstwa oraz burzy spokój także w życiu rodzinnym. Wielokrotnie strony chcą zawrzeć porozumienie kończące spór, ale jednocześnie mieć gwarancję, że obydwie strony wywiążą się ze wzajemnych zobowiązań zawartych w ugodzie.

Godne rozważenia jest zawarcie ugody w formie aktu notarialnego. Po pierwsze, tego typu ugoda będzie miała charakter dokumentu urzędowego. Po drugie, zawarcie przed notariuszem ugody nie zabiera wiele czasu i pozwala uniknąć wielu kosztów związanych z długotrwałym sporem. Po trzecie wreszcie, tak jak przy umowie pożyczki, tego typu ugoda notarialna może zawierać oświadczenia stron o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 kpc co do obowiązku zapłaty konkretnej kwoty pieniędzy lub wydania konkretnej rzeczy w określonym terminie.

Nową instytucją w systemie polskiego prawa jest możliwość ustanowienia zarządu sukcesyjnego na podstawie przepisów ustawy z dn. 5 lipca 2018 roku o zarządzie sukcesyjnym przedsiębiorstwem osoby fizycznej. Ustawa ta reguluje zasady tymczasowego zarządzania przedsiębiorstwem po śmierci przedsiębiorcy, który wykonywał działalność gospodarczą na podstawie wpisu do CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej), oraz umożliwia kontynuowanie działalności gospodarczej wykonywanej z wykorzystaniem tego przedsiębiorstwa.

Powołanie zarządcy sukcesyjnego może nastąpić jeszcze za życia przedsiębiorcy i wtedy nie wymaga udziału notariusza, ale może też nastąpić po śmierci przedsiębiorcy i w takim przypadku konieczne jest dokonanie czynności w formie aktu notarialnego.

Jeśli przedsiębiorca sam nie powołał zarządcy i nie zgłosił do CEIDG, w ciągu 2 miesięcy od jego śmierci zarządcę sukcesyjnego mogą powołać osoby uprawnione – jeśli jest ich więcej niż jedna, konieczna jest zgoda osób posiadających łącznie udział większy niż 85/100 w przedsiębiorstwie w spadku.

W każdej sytuacji warto porozmawiać o tym z notariuszem, gdyż bardzo często powołanie zarządcy sukcesyjnego zapewnia ciągłość funkcjonowania przedsiębiorstwa i może uchronić je przed bankructwem lub co najmniej znacznymi stratami.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest jed­ną z form zabezpieczenia wierzyciela w przypadku braku wypłacalności dłużnika, która polega­ na przeniesieniu na wierzyciela własności rzeczy ruchomych bądź nieruchomości. Przewłaszczenie na zabezpieczenie, którego przedmiotem jest nieruchomość, jest prawnie dopuszczalne. Umowa przewłaszczenia na za­bezpieczenie jest najczęściej stosowana jako zabezpieczenie spłaty pożyczki. W wyniku przewłaszczenia dłużnik przenosi własność nieruchomości na wierzyciela – z zastrzeżeniem zobowiązania wierzyciela do powrotnego przeniesienia własności po spłacie pożyczki.

Ważne jest, aby umowa zawierała niezbędne elementy zabezpieczające również interesy dłużnika, który częstokroć dokonuje prze­właszczenia nieruchomości o warto­ści znacznie przewyższającej wartość długu. Koniecznym jest zobowiązanie wierzyciela do powrotnego przenie­sienia własności po rozliczeniu dłu­gu przez dłużnika oraz wprowadze­nie uregulowań, które szczegółowo ustalają tryb dokonywania wyceny nieruchomości (w przypadku nieroz­liczenia długu przez dłużnika) dla po­trzeb jej wymuszonej sprzedaży, jak również ustalenie zasad rozliczenia ewentualnej różnicy wartości pomię­dzy kwotą długu a kwotą uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości (zwrot dłużnikowi różnicy wartości). Przy zachowaniu powyższych zasad umowa przewłaszczenia nierucho­mości na zabezpieczenie stanowić może rzetelny sposób zabezpieczania wierzytelności.

Niespłacenie długu (pożyczki) do­prowadza do bezpowrotnej utraty własności nieruchomości. Ten skutek jest powodem nierzadko spóźnionej refleksji osób akceptujących wskaza­ny sposób zabezpieczenia i nieumie­jętności dalszych działań prawnych związanych z rozliczeniem wartości nieruchomości w stosunku do długu (np. z tytułu bezpodstawnego wzbo­gacenia wierzyciela).

Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność gospodarczą w Polsce w formie wielu spółek.             Bardzo popularną spółką, która funkcjonuje na gruncie przepisów Kodeksu Cywilnego (art. 860-874), jest spółka cywilna. Obok niej funkcjonują również spółki prawa handlowego (osobowe i kapitałowe), które podlegają regulacjom Kodeksu spółek handlowych. Do spółek osobowych zaliczamy spółkę jawną, spółkę partnerską, spółkę komandytową i komandytowo-akcyjną. Spółkami kapitałowymi są natomiast spółka z.o.o. i spółka akcyjna.

Spółka cywilna nie posiada osobowości prawnej. Podmiotem wszelkich praw i obowiązków są wspólnicy spółki. Jest wspólnym przedsięwzięciem grupy podmiotów, a wspólnikami mogą być osoby fizyczne, jak też osoby prawne. Zawarcie umowy spółki wymaga zachowania formy pisemnej. Natomiast jeśli wspólnik wnosi do spółki jako wkład nieruchomość, udział w nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego czy udział w prawie użytkowania wieczystego, wówczas wymagana jest przy takiej czynności obecność notariusza, zaś umowa spółki wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Na dalszym etapie funkcjonowania spółki uchwały wspólników są podejmowane w formie pisemnej. Udział notariusza jest potrzebny przykładowo wtedy, gdy wspólnicy w uchwale postanowią, że dana nieruchomość, udział w nieruchomości,  prawo użytkowania wieczystego, czy udział w takim prawie ma przypaść konkretnemu wspólnikowi (np. w przypadku likwidacji spółki), pamiętać należy bowiem, że majątek spółki cywilnej (tzw. współwłasność łączna) jest majątkiem wspólnym wspólników, a nie majątkiem spółki.

Spółka jawna jest osobową spółką handlową, która prowadzi przedsiębiorstwo pod własną firmą (nazwą spółki) i nie posiada osobowości prawnej, ale ma podmiotowość prawną, zatem  może we własnym imieniu nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Wspólnikami spółki jawnej mogą być osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (na przykład spółki osobowe prawa handlowego). Umowa spółki powinna być zawarta w formie pisemnej, może być też założona z wykorzystaniem elektronicznego wzorca udostępnionego na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Podobnie jak w przypadku spółki cywilnej, jeśli wspólnik spółki jawnej wnosi do spółki jako wkład nieruchomość, udział w nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego czy udział w takim prawie, wówczas umowa spółki wymaga sporządzenia w formie aktu notarialnego. Na dalszym etapie funkcjonowania spółki jawnej uchwały wspólników są podejmowane w formie pisemnej. Udział notariusza potrzebny będzie przykładowo wtedy, gdy wspólnicy zdecydują o zakończeniu funkcjonowania spółki lub postanowią sprzedać nieruchomość będącą własnością spółki.

Spółka partnerska to osobowa spółka handlowa, którą mogą założyć co najmniej dwie osoby fizyczne, uprawnione do wykonywania wolnych zawodów: adwokata, aptekarza, architekta, inżyniera budownictwa, biegłego rewidenta, brokera ubezpieczeniowego, doradcy podatkowego, fizjoterapeuty, maklera papierów wartościowych, doradcy inwestycyjnego, księgowego, lekarza, lekarza dentysty, lekarza weterynarii, notariusza, pielęgniarki, położnej, radcy prawnego, rzecznika patentowego, rzeczoznawcy majątkowego i tłumacza przysięgłego. Spółka partnerska nie posiada osobowości prawnej, ale ma podmiotowość prawną, czyli może we własnym imieniu nabywać prawa i zaciągać zobowiązania.  Umowa spółki partnerskiej jest sporządzana w formie pisemnej, chyba że do spółki wnoszony jest wkład w postaci nieruchomości, udziału w nieruchomości, prawie użytkowania wieczystego oraz udział w takim prawie. Na dalszym etapie uchwały wspólników również nie wymagają formy szczególnej, są sporządzane w formie pisemnej, niemniej udział notariusza będzie potrzebny przykładowo przy sprzedaży przez spółkę nieruchomości, udziału  w nieruchomości, prawie użytkowania wieczystego oraz udziale w tym prawie – podobnie jak  w przypadku spółki jawnej. Pamiętajmy, że w sprawach nieuregulowanych bezpośrednio co do spółki partnerskiej stosuje się przepisy o spółce jawnej, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Spółka komandytowa jest osobową spółką handlową, która posiada zdolność prawną oraz zdolność do czynności prawnych. Spółka może we własnym imieniu nabywać prawa                       i zaciągać zobowiązania. Spółka komandytowa może być utworzona przez co najmniej dwóch wspólników, z których jeden jest komandytariuszem ponoszącym ograniczoną odpowiedzialność za zobowiązania spółki (do wysokości sumy komandytowej) a drugi komplementariuszem, który odpowiada za zobowiązania spółki komandytowej bez ograniczeń, czyli całym swoim majątkiem. Umowa spółki komandytowej wymaga zachowania aktu notarialnego, chyba, że jest zawierana przy wykorzystaniu wzorca umowy. Zmiana umowy spółki komandytowej również wymaga zachowania formy aktu notarialnego, chyba że wcześniej zawarta umowa poprzez wzorzec jest dokonywana przez system informatyczny.

Spółka komandytowo-akcyjna jest osobową spółką handlową, która posiada zdolność prawną oraz zdolność do czynności prawnych. Spółka ta ma na celu prowadzenie przedsiębiorstwa pod własną firmą, w której wobec wierzycieli za zobowiązania spółki co najmniej jeden wspólnik odpowiada bez ograniczenia (komplementariusz), a co najmniej jeden wspólnik jest akcjonariuszem. Jest to typ spółki, gdzie w zakresie stosunku prawnego komplementariuszy – zarówno między sobą, wobec wszystkich akcjonariuszy, jak i wobec osób trzecich, a także do wkładów tychże wspólników do spółki, z wyłączeniem wkładów na kapitał zakładowy – stosuje się przepisy dotyczące spółki jawnej, w pozostałych zaś sprawach odpowiednio przepisy dotyczące spółki akcyjnej, takie jak dotyczące kapitału zakładowego, wkładów akcjonariuszy, akcji, rady nadzorczej i walnego zgromadzenia. Spółka ta nosi zatem w sobie cechy spółki osobowej i kapitałowej. Umowę spółki (statut) należy sporządzić w formie aktu notarialnego. Na dalszym etapie funkcjonowania tego typu spółki udział notariusza jest często niezbędny, np. przy zmianie statutu (umowy spółki), przekształceniu spółki, protokołowane przez notariusza są także uchwały akcjonariuszy.                    

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest kapitałową spółką handlową posiadającą osobowość prawną. Może być utworzona w każdym dopuszczalnym prawnie celu przez jednego bądź więcej wspólników, jednak nie może być zawiązana wyłącznie przez inną jednoosobową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Jej założycielami mogą być osoby fizyczne albo osoby prawne. Umowa spółki zawierana jest w formie aktu notarialnego bądź przy wykorzystaniu wzorca umowy udostępnionego w systemie S24. Uchwały wspólników spółki są podejmowane co do zasady w formie pisemnej, niemniej jednak udział notariusza będzie potrzebny w przypadku, gdy przykładowo wspólnicy spółki zadecydują  o przekształceniu spółki w inną spółkę – wówczas taka uchwała powinna być umieszczona w protokole sporządzonym przez notariusza.

Spółka akcyjna jest kapitałową spółką handlową posiadającą osobowość prawną. Założycielem spółki akcyjnej może być jeden lub większa liczba: osób fizycznych, osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, które posiadają zdolność prawną. Spółki akcyjnej nie może założyć, jako jej jedyny akcjonariusz, jednoosobowa spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Prowadzenie spółki akcyjnej jest bardzo sformalizowane – statut spółki (umowa) wymaga zachowania aktu notarialnego.  Wszystkie uchwały zgromadzenia akcjonariuszy wymagają udziału notariusza, gdyż uchwały te protokołuje notariusz (podwyższenie kapitału zakładowego, wyrażenie zgody na zbycie składnika majątkowego spółki).

Wyżej opisane spółki mogą zadecydować o połączeniu się z innymi spółkami, mogą zadecydować o podziale czy o przekształceniu w inną spółkę. W takiej sytuacji uchwała o połączeniu, o podziale czy przekształceniu w inny typ spółki wymaga udziału notariusza, gdyż musi zostać przez niego zaprotokołowana. Na etapie typowego funkcjonowania spółki mogą często wymagać pomocy notariusza. Przykładowo, gdy zawierają umowę kredytową, najczęściej muszą ustanowić wymagane zabezpieczenia prawne: np. złożyć oświadczenie o poddaniu spółki egzekucji co do zapłaty, co do wydania danej rzeczy (art. 777 § 1 pkt 4 , 5 i 6 Kodeksu postępowania cywilnego) oraz ustanowić hipotekę na danej nieruchomości.

Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Jest to typ umowy, którą stosować mogą przedsiębiorcy, gdy przedmiotem ich działalności jest wynajmowanie lokali. Przy zawarciu umowy najmu instytucjonalnego najemca nie musi wskazywać lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku zakończeniu najmu, podczas gdy taki wymóg istnieje, w przypadku umowy najmu okazjonalnego. W oparciu o umowę najmu notariusz sporządza oświadczenie najemcy, w którym najemca poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym przez wynajmującego (nie krótszym niż 14 dni). W takim akcie notarialnym składa oświadczenie, że przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania tego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Najem z dojściem do własności

Najem z dojściem do własności wprowadzony został do systemu prawnego na mocy przepisów ustawy z dn. 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Ustawa ta znowelizowała ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, poprzez dodanie nowych przepisów – od 19k do 19s. Tym samym wprowadzono do polskiego porządku prawnego instytucję najmu z dojściem do własności.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego, zawierająca zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal. Umowę tę można zawrzeć tylko na czas określony. Najemcą lokalu może być tylko osoba fizyczna, bez względu na to, czy działać będzie w charakterze konsumenta, czy przedsiębiorcy. Umowa zawiera w swej treści oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2 tej ustawy, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu.

Zdarza się, że dana osoba, podmiot musi dokonać konkretnej czynności, a z różnych względów nie może uczestniczyć w danej czynności. W takiej właśnie sytuacji można skorzystać z dobrodziejstwa pełnomocnictwa. Pełnomocnictwa dzieli się na pełnomocnictwa ogólne, rodzajowe i do poszczególnej czynności. 

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu – w konsekwencji pełnomocnictwo tego rodzaju nie upoważnia do dokonywania czynności, które zwykły zarząd przekraczają.

Pełnomocnictwo rodzajowe (zwane niekiedy gatunkowym) odnosi się do danego rodzaju czynności prawnych, a więc czynności prawnych zakwalifikowanych do tej samej kategorii (np. pełnomocnictwo do zawierania umów najmu).

Pełnomocnictwo do poszczególnej czynności prawnej (pełnomocnictwo szczególne) może dotyczyć konkretnej czynności. W pełnomocnictwie należy określić typ czynności prawnej – np. jeśli pełnomocnictwo ma posłużyć do nabycia nieruchomości, w pełnomocnictwie tego typu powinien znaleźć się opis takiej nieruchomości.

W prawie polskim funkcjonuje ogólna zasada, w myśl której formę pełnomocnictwa determinuje forma czynności prawnej. Jeśli zatem czynność prawna obejmować będzie przykładowo sprzedaż nieruchomości, pełnomocnictwo powinno zostać udzielone w akcie notarialnym. Gdy czynność prawna dotyczyć będzie sprzedaży udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, na dokumencie pełnomocnictwa wymagane będzie poświadczenie podpisu mocodawcy przez notariusza. Pełnomocnictwo do zawarcia umowy najmu lokalu nie wymaga szczególnej formy, nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby takie pełnomocnictwo zostało zawarte w akcie notarialnym, czy też aby notariusz poświadczył podpis mocodawcy na takim dokumencie.

W myśl art. 108 ustawy Prawo o notariacie notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem. Notariusz jest uprawniony dokonać tych czynności tylko w przypadku istnienia związku tego przechowania z inną czynnością dokonywaną w jego kancelarii notarialnej, przy czym możliwe jest przyjęcie pieniędzy na przechowanie przez notariusza zarówno w związku z czynnością notarialną dokonaną przez niego, jak i z czynnością notarialną dokonaną w jego kancelarii przez notariusza będącego jego wspólnikiem. Najczęściej w praktyce notariusze przyjmują na przechowanie pieniądze, np. w związku z zawieranymi umowami sprzedaży nieruchomości. Depozyt notarialny stanowi wówczas dla sprzedającego gwarancję, że kupujący ma środki na pokrycie zobowiązań – w praktyce bowiem notariusz potwierdza, że dana kwota znajduje się na rachunku bankowym kancelarii. Po zawarciu umowy notariusz zwalnia złożone do depozytu pieniądze na rachunek bankowy sprzedającego lub inny wskazany w protokole przyjęcia pieniędzy na przechowanie.

Notariusz dokonuje wiele czynności poświadczeniowych. Zgodnie z art. 96 ustawy Prawo               o notariacie notariusz poświadcza:

  • własnoręczność podpisu
  • zgodność odpisu, wyciągu lub kopii z okazanym dokumentem
  • datę okazania dokumentu
  • pozostawanie osoby przy życiu lub w określonym miejscu.

Istotą czynności poświadczenia własnoręczności podpisu jest złożenie w obecności notariusza przez oznaczoną osobę (której tożsamość została przez notariusza stwierdzona) podpisu na okazanym dokumencie bądź uznania przez tę osobę wcześniej złożonego podpisu za własnoręczny. Prawo polskie w wielu przypadkach wymaga, aby podpis danej osoby został poświadczony przez notariusza (np. przy umowie zbycia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, zbyciu czy też wydzierżawieniu przedsiębiorstwa). Na żądanie osób zainteresowanych notariusze często dokonują czynności poświadczenia wzoru podpisu, gdzie klient w obecności notariusza składa swój podpis, uznając go za własnoręczny, np. w celu przekazania do banku czy innej instytucji.

Notariusz poświadcza zgodność odpisu, wyciągu lub kopii z okazanym dokumentem. Istota  czynności poświadczenia określonego w art. 96 pkt 2 Prawa o notariacie polega na poświadczeniu, że odpis, wyciąg lub kopia są zgodne z okazanym notariuszowi dokumentem. Często zdarza się tak, że dana osoba jest zobligowana do przedłożenia dokumentu, którego nie chce bądź nie może się pozbyć (dyplomy, postanowienia sądu). Notarialne poświadczenie zgodności odpisu, wyciągu lub kopii z okazanym dokumentem umożliwia uzyskanie duplikatu takiego dokumentu  i posługiwania się nim przed urzędami czy bankami. Taki duplikat korzysta z urzędowego domniemania zgodności z dokumentem. Przy tego typu czynności ważny jest sam dokument, niezależnie od osoby, która go okazuje. Notariusz poświadcza, że w danym dniu, w danej kancelarii dokument został okazany danemu notariuszowi.

Istotą czynności poświadczenia daty okazania dokumentu jest urzędowe stwierdzenie, że w chwili jej dokonania dokument już istniał i był w posiadaniu oznaczonej osoby. Zainteresowane osoby zdobywają w ten sposób urzędowy dowód, który uwalania je od zarzutu antydatowania dokumentu. Data poświadczenia dokumentu staje się zatem skuteczna wobec osób trzecich, przykładowo notariusz może nadać datę pewną dziełu autorskiemu, np. książce, zapiskom technicznym czy dowolnej umowie, np. umowie najmu.

Poświadczenie pozostawania osoby przy życiu lub w określonym miejscu jest z kolei potwierdzeniem urzędowym, że dana osoba pozostawała przy życiu lub pozostawała w określonym miejscu. Poświadczenie pozostawania osoby przy życiu lub w określonym miejscu dotyczy wyłącznie osób fizycznych. Najczęściej czynność ta jest wykorzystywana przez osoby otrzymujące rentę z zagranicy celem przesłania do zagranicznych organów rentowych jako dowód potwierdzający uprawnienie do odbioru należnych im świadczeń.