Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną dotyczącą nabycia nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w formie aktu notarialnego? Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w takiej formie – a jest ona przewidziana do zawarcia umowy przyrzeczonej – to w przypadku uchylenia się przez stronę zobowiązaną od zawarcia umowy przyrzeczonej druga strona można dochodzić przed sądem jej zawarcia.
Umowa przedwstępna może poprzedzać w zasadzie wszelkie umowy z zakresu szeroko pojętego prawa cywilnego (w tym, choć nie tylko, umowy sprzedaży, zamiany, działu spadku, zniesienia współwłasności, ustanowienia tzw. ograniczonych praw rzeczowych, np. służebności osobistej mieszkania).
Możemy wskazać tzw. funkcję przygotowawczo-organizatorską umowy przedwstępnej.
Na przykład, w sytuacji gdy Strony definitywnie chcą zawrzeć umowę sprzedaży, ale z przyczyn faktycznych (np. konieczność pozyskania pieniędzy, w tym z kredytu) lub prawnych (np. konieczność uzyskania postanowień sądowych niezbędnych do zbycia, dokumentów czy wymaganych zgód na nabycie) nie mogą jeszcze zawrzeć umowy ostatecznej. Zawierając wówczas umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, mogą prawnie zagwarantować w przyszłości zawarcie umowy ostatecznej lub przynajmniej stworzyć stan wysokiego prawdopodobieństwa zawarcia tej umowy. Innymi słowy, jeżeli kupujący zawrze umowę przedwstępną dotyczącą nabycia nieruchomości w zwykłej formie pisemnej, to nawet gdyby zapłacił całą cenę za nieruchomość, nie będzie mógł on dochodzić zawarcia umowy sprzedaży. Gdy jednak zawrze umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to będzie mógł przed sądem dochodzić zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Forma aktu notarialnego powoduje więc silniejszy skutek – możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, zaś brak tej formy umożliwia wyłącznie dochodzenie roszczeń odszkodowawczych, w tym z tytułu zapłaconego zadatku.
Jak sporządzić umowę przedwstępną?
Umowa przedwstępna powinna zawierać elementy istotne dla umowy przyrzeczonej, ale może zawierać także postanowienia, które w praktyce są często włączane do umowy przedwstępnej, takie jak: zadatek, warunek, termin, umowne prawo odstąpienia czy kara umowna.
W praktyce pojawiają się pytania:
- czym się różni zadatek od zaliczki?
- czy w umowie przedwstępnej musi być wskazany termin zawarcia umowy przyrzeczonej?
- czy zastrzegając zadatek, mogę zawsze odstąpić od umowy?
- czy zadatek może być ustalony w dowolnej wysokości?
- czy można dochodzić niezapłaconego zadatku?
- w jaki sposób przewidzieć w umowie przedwstępnej możliwość „wycofania się” od zawarcia umowy przyrzeczonej w sposób prawnie dopuszczalny i akceptowalny przez obie Strony?
Na te wszystkie pytania odpowie notariusz w trakcie sporządzania konkretnej umowy przedwstępnej. Sporządzenie umowy przedwstępnej jest często trudniejsze od sporządzenia umowy przyrzeczonej, gdyż oprócz konkretnej wiedzy związanej z zastosowaniem dodatkowych postanowień umownych (zadatek, termin, kara umowna, umowne prawo odstąpienia, warunek) wymaga przewidzenia zaistnienia różnych sytuacji, które mogą wydarzyć się w przyszłości. Notariusz po wnikliwej rozmowie ze Stronami ma możliwość zaproponowania odpowiednich postanowień niezbędnych do osiągnięcia zamierzonego celu konkretnej czynności.
Z jakich innych powodów warto zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza?
Umowa przedwstępna nie należy do umów wzajemnych, zatem nie ma możliwości skorzystania z przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących odstąpienia od umowy wzajemnej. Notariusz może natomiast zaproponować zamieszczenie w umowie przedwstępnej zadatku, ale też szczegółowo pouczyć o skutkach prawnych zadatku przewidzianych w artykule 394 Kodeksu cywilnego, w tym o prawidłowym wykorzystaniu odstąpienia zadatkowego.
Notariusz doradzi Państwu także, czy zastosować warunek, czy też możliwość umownego odstąpienia od umowy – są to postanowienia podobne, ale jednak różniące się zasadniczo od siebie i łatwo jest zastosować nieprawidłowe postanowienie, które nie zagwarantuje osiągnięcia oczekiwanego efektu.
Umowa przedwstępna może pełnić także tzw. funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającą, ale tylko wówczas, gdy w księdze wieczystej ujawnione zostanie roszczenie o przeniesienie własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – co może być następstwem wyłącznie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego.
Znaczenia umowy przedwstępnej nie można przecenić, a forma aktu notarialnego zapewnia Stronom nie tylko możliwość zastosowania postanowień proponowanych przez notariusza dla osiągnięcia wspólnego zamierzonego przez Strony celu (trudno oczekiwać, by Strony umowy miały szczególną wiedzę prawniczą niezbędną do zastosowania dodatkowych postanowień umownych – zna je notariusz i proponuje je Stronom, wyjaśnia i omawia konsekwencje ich zastosowania), ale również możliwość ujawnienia roszczeń w księdze wieczystej i korzystania z ochrony z tym związanej.
Zapytaj swojego notariusza o umowę przedwstępną.
Partner strategiczny: PZU
